“……之前做开发挣快钱，配套或者政府要求做了很多自持物业，做一个两个没什么，多了慢慢就暴露问题了，大部分存量物业都是低效的，有的还要赔钱……”
对于自持物业，资本市场普遍认可的估值方法是收益法：
商业地产估值=noi/资本化率
或者说，
资本化率=noi/商业地产估值
站在开发的角度，用投资成本替代上式中的市场估值，则得到投资回报率，
投资回报率=noi/总投资成本
衡量一个商业项目是否挣钱也就变成：
投资回报率=资本化率，项目保本；投资回报率>资本化率，项目盈利；投资回报率<资本化率，项目亏损。
投资回报率测算是商业地产的基本功，下面以一个10万平米左右的购物中心为例说明。为叙述方便做了部分简化，交流探讨请加明哥微信：3279678885
例：项目要点1、某二线城市购物中心；2、用地面积60亩，商业用地，容积率2.0；3、地上4层地下2层；4、总建面13万平米，商业建面9万平米，可出租面积6.5万平米；5、地下停车场4万平米，有停车位1000个。
一、规划条件
涉及的面积口径包括总建面、商业建面和计租面积，正确理解和使用各面积口径是后续测算的基础（感兴趣可参阅明哥之前发文）。
二、总投资成本
（1）假设地价400万每亩，则土地成本为：
400*60亩=24000万元；折合楼面地价3000元/平米；
（2）开发成本按6000元/平米取值，则开发总成本为：
6000*130000平米=78000万元
（3）总投资成本为：
24000+78000=102000万元
三、租金及相关收入测算
（1）假设主力店平均月租50，非主力店200，则租金收入为：
40000平米*50*12+25000平米*200*95%*12=8100万元
（2）主力店月物管费15，非主力店50，则物管费收入为：
40000平米*15*12+25000平米*50*95%*12=2288万元
（3）多经收入按租金收入的10%假设：
8100万元*10%=810万
（4）停车费按3元/小时假设。
营业收入合计11636万元。
四、运营成本及费用测算
（1）房产税从租计征，税率12%，
（8100+438）/1.05*12%=976万
（2）增值税按简易征收处理，税率5%，城建等附加费率按增值税的12%计算，
11636/1.05*5.6%=621万
（3）专项维修基金按租金收入的1.5%计提。
……
该项目运营费用合计3997万元，营业费用率34%
五、投资回报率
（1）NOI值为：
总营业收入-总营业费用=11636-3997=7639万元；
（2）投资回报率=NOI/总投资
7639/102000=7.5%
在实际操作中，考虑到购物中心的培育期、成长期和成熟期，在投资决策时通常会给出一个n年平均投资回报率标准，或者具体年需要达到的回报率。比如某标杆企业：
第2个完整经营年度3.28%、第3个完成经营年度6.57%、第4个完整经营年度7.11%……
